Antes de um leilão se consolidar, a lei processual exige uma série de formalidades e prazos. Entenda quais pontos podem ser checados antes de considerar a situação encerrada.
Receber a intimação de que a propriedade rural será levada a leilão judicial é, para qualquer produtor, um momento difícil. Antes de qualquer decisão, vale entender que a lei processual estabelece uma série de formalidades e prazos que precisam ser respeitados até a arrematação (a venda do bem em leilão) se consolidar — e que nem sempre são cumpridos à risca.
O Código de Processo Civil exige que o executado seja intimado da data e do horário designados para o leilão, com observância do prazo legal mínimo de antecedência. A ausência dessa intimação, ou a sua realização fora das formalidades exigidas, pode levar à nulidade dos atos expropriatórios posteriores. Também é firme o entendimento de que, quando o imóvel pertence ao casal, a falta de intimação do cônjuge é motivo de nulidade absoluta, já que o bem integra o patrimônio comum.
A lei também protege o executado contra a venda do bem por valor muito abaixo do que ele realmente vale. Em regra, considera-se vil o preço obtido em leilão quando fica abaixo de 50% do valor de avaliação do imóvel, conforme o artigo 891 do Código de Processo Civil. Quando isso ocorre, a arrematação pode ser questionada.
A Constituição Federal (art. 5º, XXVI) prevê que a pequena propriedade rural, assim definida em lei, quando trabalhada pela família, não pode ser penhorada para pagamento de dívidas decorrentes da própria atividade produtiva. Nem toda propriedade se enquadra nesse critério — a análise depende do tamanho do imóvel, da forma de exploração e da origem da dívida —, mas é um ponto que sempre vale verificar antes de considerar que o leilão seguirá seu curso normal.
Verificar se a intimação foi feita corretamente, se o cônjuge também foi notificado quando aplicável, se o valor de avaliação está atualizado e condizente com o mercado, e se a propriedade se enquadra na proteção da pequena propriedade rural são passos que podem ser conduzidos antes da consolidação do leilão — e, em alguns casos, mesmo depois da arrematação, dentro do prazo legal para impugnação. Cada um desses pontos, isoladamente ou em conjunto, pode mudar o rumo do processo.
Meu compromisso é orientar o produtor rural para que tome decisões seguras, verificando com cuidado se todas as formalidades do leilão foram respeitadas antes de considerar a situação encerrada.
Dra. Ana Paula Conrado
OAB/MT 23.001
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