O passivo ambiental vem com a terra: o que conferir antes de comprar

Comprou uma fazenda e, depois de assinar, encontrou parte da área desmatada? Quem está nessa situação costuma achar que o problema é do dono anterior. Só que, na lei, o passivo ambiental (a dívida de recuperar uma área degradada ou desmatada de forma irregular) acompanha a terra.

O passivo acompanha o imóvel

O STJ (Superior Tribunal de Justiça) tem entendimento firme, registrado na Súmula 623: as obrigações ambientais acompanham o imóvel. Isso quer dizer que a obrigação de recuperar a área degradada pode ser cobrada do dono atual, dos antigos donos, ou de todos eles.

Na prática, quem compra uma fazenda com desmate irregular, reserva legal abaixo do exigido ou área de preservação permanente (APP) degradada pode receber a conta da recuperação, mesmo que o desmate tenha sido feito anos antes da compra.

Multa e recuperação são coisas diferentes

Aqui está um ponto que confunde muita gente. A multa ambiental é uma punição pessoal: recai sobre quem praticou ou ajudou a praticar a infração. Já a recuperação da área é uma obrigação que segue a terra.

Por isso, o comprador que não desmatou pode ter defesa contra uma multa lavrada em seu nome por um desmate antigo, mas ainda assim pode precisar cuidar da regularização da área.

O que consultar antes de comprar

Antes de assinar qualquer contrato ou escritura, vale fazer pelo menos estas conferências:

• listas de áreas embargadas dos órgãos ambientais federal e estadual (veja o passo a passo em como consultar embargo ambiental em Mato Grosso);
• autos de infração ligados ao imóvel e aos antigos proprietários;
• situação do CAR (Cadastro Ambiental Rural), com atenção à reserva legal e às áreas de preservação permanente;
• imagens de satélite que mostrem como a área evoluiu ao longo dos anos.

Encontrei um passivo. Desisto da compra?

Não necessariamente. Encontrar o passivo antes da compra permite negociar com informação: ajustar o preço, prever no contrato quem responde pelo quê e planejar a regularização. O risco está em descobrir o problema depois, quando a margem de negociação já acabou.

Perguntas comuns sobre passivo ambiental na compra de terra

O dono anterior desmatou. Eu respondo?

Pela recuperação da área, pode responder, porque a obrigação acompanha o imóvel. A multa é diferente e recai sobre quem praticou a infração.

O CAR mostra tudo?

O CAR é um ponto de partida importante, mas não substitui a consulta a embargos, autos de infração e imagens da área.

Dá pra comprar uma terra com passivo?

Dá, desde que o comprador saiba o que está comprando e negocie preço, responsabilidades e regularização antes de assinar.